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政策法規

2013年合肥市承接驗收規定

文字:[大][中][小] 手機頁面二維碼 2019/10/10     瀏覽次數:    

各縣(市)房產局,各區住房建設局,高新區、新站區建設發展局,經開區房產中心,各房地產開發企業、物業服務企業,各有關單位:


為規范物業服務承接查驗活動,維護物業服務當事人的合法權益,根據《安徽省物業管理條例》、建設部《物業承接查驗辦法》、《合肥市物業管理若干規定》等規定,結合我市實際,我局制定了《合肥市物業承接查驗實施細則》,現印發給你們,并提出如下意見,請一并貫徹執行。


一、本細則施行前,物業服務企業和建設單位未開展承接查驗工作的前期物業服務項目,可參照本細則組織開展承接查驗活動,進一步明確雙方責任義務,維護業主的合法權益。


二、本細則實施前已辦理預售登記,取得商品房預售許可證明的新建物業,根據物業項目實際情況,可適當放寬執行物業承接查驗完成時限要求。


三、業主大會成立后,業主委員會可根據業主大會的授權對前期物業服務企業和建設單位的承接查驗情況、物業交接情況、承接查驗中發現問題解決情況等進行核查,相關單位應予以配合和支持。


特此通知。


附件:1.物業承接查驗備案表;


2.物業承接查驗備案證明。


上述附件可登錄“合肥市房地產管理局門戶網站”下載,網址:www.hffd.gov.cn。


合肥市房地產管理局


2013年11月12日


合肥市物業承接查驗實施細則


第一條  為進一步規范物業承接查驗行為,加強前期物業管理活動的指導和監督,維護業主的合法權益,明確建設單位和物業服務企業責任,根據《安徽省物業管理條例》、住房和城鄉建設部《物業承接查驗辦法》和《合肥市物業管理若干規定》及有關法律、法規規定,結合我市實際,制定本細則。


第二條  本細則所稱物業承接查驗,是指承接新建物業前,建設單位和物業服務企業按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定,共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。


第三條  本細則適用于本市行政區域內國有土地上的新建物業承接查驗活動。


第四條 鼓勵物業服務企業通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動,向建設單位提供有關物業管理的建議,為實施物業承接查驗創造有利條件。


第五條  市房地產管理局負責新建物業承接查驗活動的指導和監督工作。


各縣(市)房地產管理局、區住房建設局,高新區、新站區建設發展局,經開區房產中心﹝以下統稱縣(市)、區物業主管部門﹞具體負責本轄區內新建物業承接查驗活動的監督和管理工作。


第六條  建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同,應當約定其所交付物業的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準。


第七條  建設單位制定的臨時管理規約,應當對全體業主同意授權物業服務企業代為查驗物業共用部位、共用設施設備的事項作出約定。


本細則實施前已出售尚未交付的新建物業,臨時管理規約中未約定查驗事項的,視同同意授權物業服務企業代為查驗。


第八條  建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同,應當包含物業承接查驗的內容、時間約定。


本細則實施前前期物業服務合同就物業承接查驗的內容沒有約定或者約定不明確的,建設單位與物業服務企業可以協議補充。


不能達成補充協議的,按照國家標準、行業標準履行;沒有國家標準、行業標準的,按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。


第九條  建設單位應當按照國家有關規定和物業買賣合同的約定,移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。


第十條  建設單位應當在物業交付使用15日前,與選聘的物業服務企業完成承接查驗工作。


第十一條  實施承接查驗的物業,應具備以下條件:


(一)建設工程竣工驗收合格,取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件,并經建設行政主管部門備案,且驗收資料齊全;


(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視、可再生能源系統等市政公用設施設備按規劃設計要求建成,供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具,能正常使用并經相關部門確認,其中未移交至專業部門(單位)由物業服務企業自管的供電設施設備,交接雙方及其相關方已就維修責任、電費收繳和電損耗分攤等達成書面協議;


(三)教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成;


(四)道路、綠地、人防、停車設施及標識、標牌和信報箱等公共配套設施按規劃設計要求建成,并滿足使用功能要求;


(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書;


(六)物業管理用房按照規定標準落實到位,并達到正常使用條件。分期開發建設的項目,物業管理用房規劃位置位于后期樓盤的,應先行提供相應標準的房屋,暫時作為物業管理用房使用;


(七)物業項目實行分期開發的,可以分期驗收,同期內的公共設施設備及配套用房仍需通過竣工驗收方可投入使用,且在建區域與交付使用區域已采取安全隔離措施;


(八)建設單位已按照規定選聘前期物業服務企業,并辦理選聘手續;


(九)物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全;


(十)法律、法規規定的其他條件。


第十二條  實施物業承接查驗,主要依據下列文件:


(一)物業買賣合同;


(二)臨時管理規約;


(三)前期物業服務合同;


(四)物業規劃設計方案;


(五)建設單位移交的圖紙資料;


(六)建設工程質量法規、政策、標準和規范。


第十三條 物業承接查驗按照下列程序進行:


(一)確定物業承接查驗方案;


(二)移交有關圖紙資料;


(三)查驗共用部位、共用設施設備;


(四)解決查驗發現的問題;


(五)確認現場查驗結果;


(六)簽訂物業承接查驗協議;


(七)辦理物業交接手續。


第十四條  建設單位應當在物業交付使用60日前,以書面形式通知物業服務企業進行物業承接查驗工作。


建設單位應當與物業服務企業共同確定物業承接查驗方案,方案主要包括承接查驗內容、查驗方法和查驗人員組成等。


第十五條  現場查驗20日前,建設單位應當向物業服務企業移交下列資料:


(一)工程竣工驗收報告,規劃總平面圖、竣工總平面圖,單體建筑、結構、水電、設備的竣工圖,綠化平面圖,附屬配套設施、地下管網等隱蔽管線工程竣工圖等資料;


(二)共用設施設備清單及其安裝、使用、維護保養和使用培訓等技術資料,包括消防設施合格證、電梯準用證、機電設備出廠合格證、設備使用說明書、設備安裝、調試報告和設備保修卡、保修協議等資料;


(三)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件(協議);


(四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;


(五)業主購房合同備案范本;


(六)物業專項維修資金交納明細;


(七)住宅工程質量分戶驗收匯總表;


(八)承接查驗所必需的其他資料,包括有關房屋產權權屬的資料,工程驗收的各種簽證、記錄、證明,業主及房屋面積清冊等。


未能全部移交前款所列資料的,建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。


第十六條 物業服務企業應當對建設單位移交的資料進行清點和核查,重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。


第十七條 建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備,不作為物業服務企業現場檢查和驗收的內容。


第十八條 物業服務企業應當按照國家和地方建筑工程質量標準和承接查驗指導標準對物業共用部位、共用設施設備進行現場查驗,重點查驗物業共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能,并做好查驗記錄。根據不同的查驗內容,可以采取不同的查驗方法:


(一)采用核對竣工驗收資料和圖紙、現場觀察的方法,查驗的主要內容包括:


1、物業共用部位:包括建筑的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等。


2、物業共用設施:包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、機動車(非機動車)停車設施、休閑娛樂設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。


(二)采用核對竣工驗收資料、出廠資料、現場觀察、使用、檢測和試驗的方法,查驗的主要內容包括:


1、物業共用設施:包括路燈、污水處理設施、消防設施、安防監控設施、可再生能源系統等。


2、物業共用設備:包括電梯、水泵、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等。


第十九條  現場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容, 查驗記錄應當由建設單位和物業服務企業參加查驗的人員簽字確認。


第二十條 現場查驗中,物業服務企業應當將物業共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合約定或者規定的情形,書面通知建設單位,建設單位應當及時解決并組織物業服務企業復驗。


第二十一條 建設單位應當召集施工單位、監理單位并委派專業人員參與現場查驗,與物業服務企業共同確認現場查驗的結果,簽訂物業承接查驗協議。


第二十二條 物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在縣(市)、區物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮政府參加,可以聘請相關專業機構協助進行查驗。


第二十三條 物業承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。


第二十四條 物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議,與前期物業服務合同具有同等法律效力。


第二十五條 建設單位應當在物業承接查驗協議簽訂后10日內辦理物業交接手續,向物業服務企業移交物業服務用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。


第二十六條 交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物業共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內容。交接記錄應當由建設單位和物業服務企業共同簽章確認。


第二十七條 物業承接查驗協議生效后,當事人一方不履行協議約定的交接義務,導致前期物業服務合同無法履行的,應當承擔違約責任。


第二十八條 分期開發建設的物業項目,可以根據開發進度,對符合交付使用條件的物業分期承接查驗。建設單位與物業服務企業應當在承接最后一期物業時,辦理物業項目整體交接手續。


第二十九條 物業承接查驗費用的承擔,由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的,由建設單位承擔。


第三十條 物業服務企業應當自物業交接后30日內,持下列文件向物業所在地的縣(市)、區物業主管部門辦理物業項目備案手續:


(一)物業承接查驗備案表;


(二)前期物業服務合同;


(三)臨時管理規約;


(四)物業承接查驗協議;


(五)建設單位移交資料清單;


(六)查驗記錄;


(七)交接記錄;


(八)其他承接查驗有關的文件。


第三十一條  縣(市)、區物業主管部門應在備案申請后5個工作日內,對符合備案要求的出具物業承接查驗備案證明。


第三十二條 建設單位和物業服務企業應當將物業承接查驗交接備案情況書面告知業主,并在物業管理區域內公示。


第三十三條 物業交接后,建設單位未能按照物業承接查驗協議的約定,及時解決物業共用部位、共用設施設備存在的問題,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。


第三十四條 物業交接后,發現隱蔽工程質量問題,影響房屋結構安全和正常使用的,建設單位應當負責修復;給業主造成經濟損失的,建設單位應當依法承擔賠償責任。


第三十五條 自物業交接之日起,物業服務企業應當全面履行前期物業服務合同約定的、法律法規規定的以及行業規范確定的維修、養護和管理義務,承擔因管理服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。


第三十六條 物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。


物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。前期物業服務合同終止,業主大會選聘新的物業服務企業的,原物業服務企業應當在前期物業服務合同終止前10日內,向業主委員會移交物業承接查驗檔案。


第三十七條  建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業共用部位、共用設施設備的保修責任。


建設單位應當與施工企業、物業服務企業簽訂三方維保協議,明確共用部位、共用設施設備的保修責任。


建設單位也可以委托物業服務企業提供物業共用部位、共用設施設備的保修服務,服務內容和費用由雙方約定。


第三十八條 建設單位不得憑借關聯關系濫用股東權利,在物業承接查驗中免除自身責任,加重物業服務企業的責任,損害物業買受人的權益。


建設單位不得以物業交付期限屆滿為由,要求物業服務企業承接不符合交用條件或者未經查驗的物業。


第三十九條 物業服務企業擅自承接未經查驗的物業,因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的,物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。


第四十條  物業承接查驗活動,業主享有知情權和監督權。物業所在地的縣(市)、區物業主管部門應當及時處理業主對建設單位和物業服務企業承接查驗行為的投訴。


物業承接查驗中發生的爭議,可以申請物業所在地的縣(市)、區物業主管部門調解,也可以委托有關行業協會調解。


第四十一條  建設單位、物業服務企業未按本細則履行承接查驗義務的,由物業所在地的縣(市)、區物業主管部門責令限期改正;逾期仍不改正的,作為不良經營行為記入企業信用檔案,并予以通報。


第四十二條  建設單位不移交有關承接查驗資料的,按照《物業管理條例》第五十九條的規定處罰。


第四十三條  物業服務企業未進行查驗承接新建物業,或者未將查驗情況報送備案的,按照《合肥市物業管理若干規定》第四十九條的規定處罰。


第四十四條  房地產開發企業、物業服務企業在延續、核定資質時,在申報優秀(示范)項目時,物業承接查驗備案證明文件及履約情況應作為企業誠信考評和經營業績認定的重要依據之一。


第四十五條  前期物業服務合同終止后,業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業之間的承接查驗活動,可以參照本細則執行。


第四十六條  本細則自2014年1月1日起施行,有效期二年。


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