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政策法規

2004年合肥市人民政府關于加強物業管理工作的若干意見

文字:[大][中][小] 手機頁面二維碼 2019/10/10     瀏覽次數:    

合肥市人民政府關于加強物業管理工作的若干意見


各縣、區人民政府,市政府各部門、各直屬機構:

為了加強我市市區的物業管理工作,規范物業管理市場,切實維護廣大業主和物業管理企業的合法權益,根據國務院《物業管理條例》和建設部、省有關規定,結合我市的實際情況,提出如下意見:


一、管理職責


(一)市房地產管理局是我市物業管理工作的主管部門。房地產分局具體負責所轄區域內物業管理活動的監督管理工作。


街道辦事處、社區居民委員會應當指導和監督業主大會、業主委員會依法履行職責,協調業主與業主、業主與物業管理企業之間的矛盾糾紛。


(二)社區管理主要負責戶籍、治安、計劃生育、征兵、民政優撫、愛國衛生等管理工作以及退休、就業保障等社會服務工作。


物業管理企業按照物業服務合同約定進行物業管理,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護和管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序。


社區居民委員會、業主委員會和物業管理企業在工作中應當相互協作,相互配合。


二、業主大會和業主委員會


(三)符合業主大會成立條件的物業管理區域,建設單位含公有住房出售單位應當在房地產行政主管部門和街道辦事處指導下組織成立業主大會籌備組。


(四)新建住宅小區入住率超過50%即可成立業主大會并選舉產生業主委員會。首次業主大會由建設單位牽頭,建設單位、街道辦事處、業主代表組成業主大會籌備組按照法定程序召開業主大會會議。


業主代表由建設單位和街道辦事處組織業主推薦產生。


(五)對建設單位已經撤走或建設單位牽頭有困難的老、舊小區,首屆業主大會由街道辦事處牽頭成立籌備組,召開業主大會會議,選舉產生業主委員會。


(六)業主大會召開首次會議,應當在候選人名單中選舉產生業主委員會。業主委員會的候選人產生辦法及名單由籌備組決定,并在業主大會會議召開前在小區內公示15天以上。


(七)業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。


采用書面征求意見的形式,應當將征求意見稿入戶送交業主并由其簽字確認。


(八)業主委員會應當由5-11名單數業主組成,其成員不得從事本物業管理區域內的物業管理服務或相關利益的經營活動。業主委員會委員每屆任期由業主大會確定,最長不得超過3年,可以連選連任。


(九)業主委員會委員應當符合下列條件:


1、長期居住在本物業管理區域內,具有完全民事行為能力的業主;


2、遵守國家有關法律、法規;


3、遵守業主大會議事規則、業主公約,模范履行業主義務;


4、熱心公益事業,責任心強,公正廉潔,具有社會公信力;


5、具有一定組織能力;


6、有必要的工作時間。


(十)提倡社區居民委員會成員與業主委員會委員交叉任職。


選舉出的業主委員會委員經合法程序可在社區居民委員會中擔任主任、副主任或委員,社區居民委員會主任、副主任、委員是業主的,可以按程序參加業主委員會的選舉。


(十一)現有居住在物業管理區域內的公房使用人與物業管理企業之間形成物業服務合同關系的,該公房使用人的權利義務等同于業主。


(十二)業主投票權實行住宅房屋一戶一投票權,非住宅房屋每100平方米一投票權,100平方米以下每證一投票權。單個業主所占的投票權數最高不超過全部投票權數的30%。


業主的投票權可委托物業使用人行使,但物業使用人不具有業主代表和業主委員會委員的被選舉權。


(十三)分期建設的住宅小區在首個組團入住率超過50%即可成立業主大會并選舉產生業主委員會,但業主委員會成員不超過7人,以后每期建成入住后再增選2名業主委員會成員,直至本屆業主委員會屆滿重新選舉。


(十四)業主委員會任期屆滿2個月前,應在房地產行政主管部門、街道辦事處的指導和監督下由原業主委員會牽頭組織召開業主大會會議進行換屆選舉,選舉新的業主委員會后與原業主委員會在任期屆滿之日起10日內,辦理好交接手續。


任期屆滿,原業主委員會無法牽頭進行換屆選舉的,所在街道辦事處應當牽頭召開業主大會會議進行換屆選舉。


(十五)業主委員會應當自組建、換屆、改選等產生之日起30日內,將業主委員會有關資料報房地產行政主管部門備案。房地產行政主管部門應當將業主委員會備案的有關情況告知物業所在地的街道辦事處。


業主委員會備案資料包括:


1、業主委員會備案表;


2、業主大會議事規則;


3、業主公約;


4、業主大會籌備組的公示資料;


5、業主委員會委員候選人的公示資料;


6、業主委員會委員的房屋所有權有關證明復印件。


前款規定的業主委員會備案事項發生變更的,應當在30日內以書面形式告知房地產行政主管部門。


(十六)選舉出的業主委員會經房地產行政主管部門備案后,憑備案表刻制印章。


業主委員會違反印章使用管理規定的,由責任人承擔相應責任。


(十七)業主大會、業主委員會的辦公費用以及業主委員會委員津貼的籌集、管理和使用辦法,由業主大會確定。


業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告,接受業主的質詢。


(十八)在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關社區居民委員會依法履行自治管理職責,支持社區居民委員會開展工作,業主委員會召開業主大會會議時應當告知街道辦事處、社區居民委員會并認真聽取建議,作出的決定應當告知相關社區居民委員會。


(十九)提倡業主大會通過公開招投標選聘具有相應資質的物業管理企業實行物業管理。


三、物業配套設施設備


(二十)規劃部門在對新建住宅小區進行規劃許可時,應當確保住宅小區公共配套設施的設計符合規劃要求,并在小區建設過程中嚴格監督,使公共配套設施按規劃要求建成。


(二十一)建設單位應當按規定配套建設物業管理用房、物業共用部位、共用設施設備,并按照國家規定的保修范圍和保修期限承擔物業的保修責任。業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自處分。


(二十二)建設單位應當按下列標準提供物業管理用房:


1、房屋總建筑面積為2萬平方米以下的物業,應當提供建筑面積不低于100平方米的物業管理用房;


2、房屋總建筑面積為2萬平方米以上的物業,建筑面積每增加1萬平方米,物業管理用房應當增加建筑面積不低于10平方米。


物業管理用房應當包括物業企業辦公用房、安勤人員值班住宿用房、監控室、物業儲藏用房、業主委員會辦公用房;其中,業主委員會辦公用房建筑面積為15平方米-25平方米。物業管理用房的所有權屬于業主,未經業主大會同意,物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。


(二十三)物業管理區域內的物業管理用房、共用部位、共用設施設備不得轉讓、抵押。


(二十四)社區機構用房的建設和管理按照市政府辦公廳《轉發市民政局市財政局市建委市規劃局市房地產管理局關于城市社區機構用房建設和管理的意見》(合政辦[2004]55號)執行。


(二十五)按照規劃建設的共用設施設備不得改變用途。


業主委員會可以按照業主大會的決定將共用設施設備交由物業管理企業按照物業服務合同約定經營。


四、前期物業管理


(二十六)建筑面積5萬平方米以上的住宅小區、建筑面積2萬平方米以上的非住宅,建設單位應當通過招投標選聘具有相應資質的物業管理企業實施前期物業管理;投標人少于3個或者住宅小區建筑面積在5萬平方米以下的,經房地產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。


(二十七)前期物業管理招投標活動應當按照有關規定執行。評標由招標人依法組建的評標委員會負責,評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成,成員為5人以上單數,其中物業管理方面的專家不少于成員總數的2/3.專家成員應當由招標人從房地產行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取方式確定,與投標人有利害關系的人不得進入項目的評標委員會。


(二十八)凡新建住宅小區在辦理商品房預售許可證時,應當提供物業管理方案。物業管理方案應當包含以下內容:


1、建設單位與物業管理企業簽訂的《前期物業服務合同》;


2、物業管理企業的營業執照和資質證書;


3、《合肥市住宅區公共配套設施備案登記表》;


4、建筑面積5萬平方米以上的住宅小區、建筑面積2萬平方米以上的非住宅應當提供《合肥市前期物業管理項目招投標備案表》。


五、物業管理企業


(二十九)物業管理企業承接物業管理項目時,應當按照有關規定簽訂前期物業服務合同或物業服務合同,物業服務合同應當自簽訂之日起30日內向房地產行政主管部門備案。


(三十)物業管理企業的義務:


1、按照物業服務合同的約定,提供相應的服務;


2、執行物業服務等級標準和物業服務收費等級標準;


3、履行物業服務合同,接受業主大會、業主委員會監督;


4、在合同終止前30日內,應當與業主或有關單位結清債權債務,做好移交準備,并在合同終止之日起10日內向業主委員會移交物業管理用房及有關資料、帳冊、設施、設備,移交后退出小區的物業服務;


5、物業管理企業在承接物業時應當辦理物業驗收手續;


6、配合街道辦事處、社區居民委員會做好小區內住戶計劃生育信息通報工作;


7、法律、法規、規章規定的其他義務。


(三十一)物業管理企業的權利:


1、按約定收取費用,對逾期不繳納物業服務費的業主,要求業主委員會督促其限期繳納或依法追繳;


2、勸阻和制止違反物業管理規定、制度、業主公約的行為;


3、委托專業公司承擔專項物業管理服務;


4、要求業主委員會協調其與業主和物業使用人的糾紛;


5、法律、法規、規章規定的其他權利。


(三十二)房地產行政主管部門應當嚴格按照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的有關規定,加強對物業管理企業的監督和檢查。


對連續12個月沒有物業管理項目的企業,將注銷其物業管理資質。


六、物業服務收費


(三十三)業主和物業管理企業可以采取包干制或酬金制等形式約定物業服務費用。


(三十四)物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。政府指導價由價格主管部門會同房地產行政主管部門定期公布。具體收費標準由業主大會與物業管理企業在物業服務合同中約定;雙方約定不成的,由價格主管部門核定。


(三十五)物業在發出入伙通知書前,物業服務費由建設單位承擔;物業自發出入伙通知書之日起,物業服務費由業主承擔。


達到水、電供應正常,交通道路通暢,與施工場地有明顯分界隔離設施的方可發出入伙通知書。


(三十六)物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方約定。


(三十七)物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的,可以向委托單位收取手續費,不得向業主收取手續費等額外費用。


新建住宅小區,建設單位應當向供水、供電、供氣、供熱等單位申請一戶一表,供水、供電、供氣、供熱等單位應當向最終用戶收取費用。


已建成的未實行一戶一表的住宅小區應當逐步改造,實行一戶一表,實現供水、供電、供氣、供熱等單位向最終用戶收取費用。


物業管理企業自用部分產生的水、電、氣、熱等費用由物業管理企業承擔;共用部位、共用設施設備產生的水、電、氣、熱等費用由業主承擔。


七、物業的使用與維護


(三十八)業主或物業使用人裝飾裝修房屋,應當事先書面告知物業管理企業;物業管理企業應當對業主裝飾裝修房屋進行指導和監督。物業管理企業應當與業主或物業使用人簽訂房屋裝飾裝修協議,載明房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。


(三十九)物業出租的,業主應當在簽訂物業租賃合同時,將物業承租人、出租期限、物業服務費交納約定等情況書面告知業主委員會和物業管理企業。


(四十)物業維修、更新的費用,按照下列規定承擔:


1、保修期滿后物業自用部位和自用設備的維修、更新、改造費用,由業主承擔;


2、保修期滿后物業共用部位和共用設施設備的日常維護費用,在業主繳納的物業服務費中支出。大修、中修、更新、改造費用,在專項維修資金中列支;


3、物業共用部位、共用設施設備屬人為損壞的,其維修、更新費用由損壞責任人承擔;


4、物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、更新、改造費用,由產權人承擔或由業主大會與上述單位協商處理。


(四十一)物業共用部位、共用設施設備維修、更新時,相鄰業主、物業使用人應當予以配合;因相鄰業主、物業使用人阻撓維修、更新造成其他業主、物業使用人財產損失的,責任人應當負責修復或者賠償。因物業共用部位、共用設施設備維修、更新造成相鄰業主、物業使用人的自用部位或者其他財產損失的,責任人應當負責賠償。


(四十二)禁止從事下列損害公共利益的行為:


1、損壞房屋承重結構、破壞房屋外觀、擅自改變房屋使用性質;


2、占用、損壞物業的共用部位、共用設施設備;


3、違法搭建建筑物、構筑物;


4、侵占綠地、毀壞綠化;


5、違反規定擺設攤點;


6、亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔雜物;


7、在建筑物、構筑物上亂懸掛張貼、亂涂寫刻畫;


8、存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒、有害物質,或者發出超過規定標準的噪音,干擾他人正常生活、工作和學習;


9、法律、法規和規章禁止的其他行為。


對在物業管理區域違反前款規定的行為,物業管理企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。


(四十三)專項維修資金的歸集、管理和使用按有關規定執行。


八、其他


(四十四)對老、舊小區,政府每年投入一定的資金進行整治,完善其配套設施設備,積極推行物業管理。


(四十五)肥東、肥西、長豐縣可參照本意見執行。


(四十六)本意見自2004年9月1日起施行。市政府2002年5月9日發布的《關于適用<合肥市城市住宅區物業管理暫行辦法>有關問題的通知》(合政[2002]61號)同時廢止。


合肥市人民政府 二○○四年八月十八日

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